Højesteret har den 17. marts 2026 afsagt dom i en principiel sag om ventelisteregler i en andelsboligforening.
Dommen er relevant for andelsboligforeninger, der har interne og eksterne ventelister i deres vedtægter. Den viser, at ventelisteregler ikke blot er interne administrative retningslinjer. Når reglerne er skrevet ind i vedtægterne, kan de skabe rettigheder – også for personer, der ikke allerede er medlemmer af foreningen.
Sagen kort
Sagen handlede om en andelsbolig, der blev ledig efter et dødsfald. En person, A, blev kort efter skrevet op som nummer fem på foreningens eksterne venteliste. Senere blev en eksisterende andelshaver, C, skrevet op som den eneste på den interne venteliste. C ejede på det tidspunkt allerede en anden andelsbolig i foreningen sammen med B.
Den ledige andelsbolig blev herefter solgt til C og B. Kort tid efter blev det erklæret, at den nye andelsbolig alene tilhørte B, mens C blev boende i den oprindelige bolig. Dermed blev C’s hidtidige bolig ikke frigjort til de øvrige ventelister.
A gjorde gældende, at foreningen havde tilsidesat sine egne vedtægter, og at boligen i stedet skulle have været tilbudt efter den eksterne venteliste. Højesteret tog derfor stilling til tre spørgsmål.
1. Kan en ekstern ventelisteperson påberåbe sig vedtægterne?
Ja. Højesteret fastslog, at en person på den eksterne venteliste kan støtte ret på foreningens vedtægtsregler om ventelister og fortrinsret, selv om personen ikke er medlem af foreningen.
Det er en væsentlig pointe. Foreningen kan altså ikke afvise en indsigelse alene med den begrundelse, at den eksterne ventelisteperson endnu ikke er andelshaver.
2. Var den interne venteliste anvendt korrekt?
Nej. Højesteret lagde vægt på, at vedtægterne ganske vist gav andelshavere på den interne venteliste fortrinsret frem for eksterne ansøgere. Men den interne fortrinsret var betinget af, at den interne ansøgers hidtidige andelsbolig blev frigjort.
Det skete ikke i sagen. Højesteret fandt derfor, at foreningen ikke kunne godkende overdragelsen til B og C uden samtidig at kræve, at den hidtidige bolig blev frigjort.
Dommen præciserer dermed, at intern venteliste ikke kan bruges til at omgå rækkefølgen i vedtægterne. Hvis en intern ansøger får en ny bolig, men den gamle bolig ikke frigives, risikerer den eksterne venteliste at blive sat ud af kraft.
3. Fik den eksterne ventelisteperson krav på boligen?
Nej. Selvom foreningen havde handlet i strid med vedtægterne, fik A ikke krav på at få boligen overdraget.
Grunden var, at A stod som nummer fem på den eksterne venteliste. Han havde ikke bevist, at de fire personer foran ham ville have afslået et tilbud om at købe boligen. Derfor kunne Højesteret ikke lægge til grund, at boligen faktisk ville være endt hos ham, hvis vedtægterne var blevet fulgt korrekt.
Det er en vigtig nuance: Dommen betyder ikke, at enhver fejl i ventelisteprocessen automatisk giver en ekstern ventelisteperson krav på boligen. Men den viser, at en fejl kan få retlig betydning – og at dokumentation for tilbud og afslag kan blive afgørende.
Hvad betyder dommen for andelsboligforeninger?
Dommen er især vigtig for foreninger med både intern og ekstern venteliste. Bestyrelsen og administrator bør sikre, at overdragelser ikke alene godkendes ud fra, hvem der står først på en liste, men også ud fra om alle betingelser i vedtægterne er opfyldt.
Det gælder særligt, hvis en intern ansøger ønsker at overtage en anden bolig i foreningen. Her bør det kontrolleres og dokumenteres, om den hidtidige bolig faktisk frigøres og tilbydes videre efter vedtægternes rækkefølge.
Foreninger bør også være opmærksomme på, at eksterne ventelistepersoner kan have en retlig interesse i, at vedtægterne bliver overholdt. En korrekt proces er derfor ikke kun et spørgsmål om intern orden, men også om at undgå efterfølgende tvister.
Vores anbefaling
Boelskifte Administration A/S anbefaler, at andelsboligforeninger gennemgår deres vedtægter og praksis for ventelister. Det bør blandt andet kontrolleres:
- om vedtægterne klart beskriver rækkefølgen mellem intern og ekstern venteliste,
- om intern fortrinsret er betinget af, at en hidtidig bolig frigøres,
- om administrator og bestyrelse har en fast procedure for tilbud til ventelistepersoner,
- om afslag, manglende svar og spring i ventelisten bliver dokumenteret skriftligt.
Dommen understreger, at bestyrelsens godkendelse af en overdragelse ikke i sig selv er nok, hvis godkendelsen sker i strid med vedtægterne. Foreningen bør derfor kunne dokumentere, at ventelistereglerne er fulgt trin for trin.
Hvis I som bestyrelse ønsker sparring om foreningens ventelisteregler, vedtægter eller praksis for overdragelse af andelsboliger, er I altid velkomne til at kontakte os.
Med venlig hilsen
Juridisk afdeling,
Boelskifte administration A/S