I en nyere dom har Østre Landsret taget stilling til et spørgsmål, som mange andelsboligforeninger kan møde i praksis: Hvem har ret til forbedringsværdien, når en skade i en andelsbolig er udbedret for forsikringsmidler, og arbejdet senere indgår som en forbedring ved overdragelse?
Sagen angik en andelshaver, der havde fået udbedret en vandskade i sit køkken. Udbedringen blev betalt af foreningens bygningsforsikring, og ved andelshaverens senere salg blev der medtaget et forbedringstillæg for køkkenet i overdragelsessummen. Foreningen gjorde gældende, at forbedringsværdien skulle tilfalde foreningen, fordi det var forsikringen, der havde betalt for udbedringen. Østre Landsret nåede imidlertid frem til, at forbedringstillægget tilfaldt andelshaveren.
Landsretten lagde navnlig vægt på, at andelshaveren efter vedtægterne havde vedligeholdelsespligten for køkkenet, og at andelshaveren som sælger også hæftede over for køber for eventuelle mangler ved de udførte forbedringer. Retten fandt derfor ikke, at det forhold, at udgiften var dækket af foreningens forsikring, i sig selv kunne føre til, at forbedringsværdien skulle tilfalde foreningen.
Det havde også betydning, at foreningen ikke havde tilkendegivet over for andelshaveren, at en eventuel forbedringsværdi skulle tilfalde foreningen, og at foreningen heller ikke i sine dispositioner eller regnskaber havde behandlet forbedringen som et aktiv, der tilhørte foreningen.
Dommen viser derfor, at spørgsmålet ikke alene afgøres af, hvem der har betalt regningen. Hvis arbejdet i lejligheden vurderes som en forbedring, og andelshaveren samtidig har vedligeholdelsespligten og hæfter for arbejdernes lovlighed og kvalitet over for en køber, vil udgangspunktet kunne være, at forbedringsværdien tilfalder andelshaveren – også selv om udbedringen er betalt af foreningens forsikring.
For bestyrelser og administratorer er dommen en god anledning til at være opmærksom på, hvordan sådanne sager håndteres i praksis. Hvis foreningen ønsker et andet resultat i lignende situationer, kræver det, at dette håndteres klart og udtrykkeligt, herunder i kommunikationen med andelshaveren og eventuelt i foreningens vedtægter eller praksisgrundlag.
Hos Boelskifte Administration A/S anbefaler vi derfor, at der tidligt i et skadesforløb tages stilling til, hvordan en eventuel forbedringsværdi skal behandles, hvis sagen senere får betydning ved en overdragelse.
Hvis I som bestyrelse ønsker sparring om, hvordan forbedringsværdien skal behandles i en konkret sag, er I velkomne til at kontakte os.
Med venlig hilsen
Juridisk afdeling,
Boelskifte administration A/S